每日商报讯 2021年杭州二手房市场,可以说是跌宕起伏的一年,上下半年呈现出了两种截然不同的行情。

上下半年冰火两重天总体成交下跌23%

上半年先抑后扬,经历了2月春节的冷淡后,3月开年后市场开启全面升温模式,当月成交了1.15万套,创下了自2017年6月以来的月度新高,至二季度结束都保持着较高的成交热度。

整个上半年,杭州共成交了5.36万套二手房,为近4年的峰值,同比2020年同期增幅达到25%。

不过进入下半年,在楼市调控政策深化、金融政策不断收紧趋势的影响下,整体楼市热度开始转淡,二手房成交量更是呈现“七连降”的滑坡模式。并且,在10月份进入最冰点,当月成交不足2600套,比2月还要少接近一半。

进入11月、12月,金融端逐渐迎来“暖风”,部分银行房贷投放力度加大,放款速度加快,房贷利率有所下调,也带来了成交量的小幅回升。整个下半年,杭州录得2.56万套成交,不到上半年的一半。

最终,2021年全年杭州全市成交二手房7.92万套,相比2020年的10.31万套,大幅下降23%。不过,如果将时间线拉长看,这个成交量仍然高于2018年的7.24万套,仅比2019年的8.1万套减少1700多套。

自住刚改是置业主导大户型高总价成交占比上升

成交面积结构上,2021年90方以下刚性需求为主导的购房特征未变,但购房成交主力有往大面积户型靠拢的趋势。

数据显示,2021年90方以下面积段依旧是购房主力房源,占据整个市场成交量63%。不过,跟2020年的67.12%相比,下降了超过4个百分点。

与此同时,随着刚改和改善需求的增加,90方以上面积段的成交比例呈现上升趋势。其中90-120方面积段成交占比上升1.3%,120-140方面积段占比上升1.5%,140-120方面积段成交占比上升1.1%。

成交总价结构上,分布趋势与2020年一致,有6成的房源成交总价是在300万以下,不过与前年62.63%的比例相比,下降2.54%。

300-400万的房源占比16.96%,环比下降0.29%;400-500万的占比为8.97%,环比上升0.47%;500-600万的占比为5.29%,环比上升0.6%;而600万以上占比8.69%,环比上升1.75%。

从面积和总价分布来看,大面积、高总价房源成交比例的上升,一方面说明当前购房需求中改善型和“一步到位”的需求比例的增加,同时也说明购房者向着更高的居住品质需求提升的同时,相应的购房成本也在升高。

平均买房年龄又大了一岁近6成女性独立置业

2021年,杭州二手房置业客户的平均置业年龄为37岁,中位数为35岁,比去年的36岁又延后了一年,置业平均年龄增大。

购房年龄分布上,40岁以下年龄段的客户是现阶段购房主力,比例已经超到7成(72.6%),其中又以31-35岁的客户成交比例最高,占整体购房者数量的25.3%,紧随其后的是36-40岁年龄段客户,占到19.1%。

虽然平均购房年龄在增大,但随着购房客群的代际更替,90后、95后逐渐成为市场主导的购买力。购房客群的年轻化,也在影响着购房需求的转变,独立购房则成为越来越多年轻人的选择。

数据显示,2021年独立购房的客群比例占到39.07%,与2020年的35.88%上升了3.19%。其中,30岁以下年龄段客户的比例达到50.6%,26-30岁年龄段的比例占到32.1%,25岁以下占到18.5%。

有意思的是,随着女性知识水平及收入水平的不断增加,新时代女性独立购房的比例越来越高,今年有56.4%的女性选择独立购房,与男性购房比例相比有13%的差距,可见越来越多的单身女性在有能力、有条件的前提下,选择独立置业的比例在不断增高。

下半年市场新情况公寓产品热度上升

去年下半年,二手房市场出现一个明显变化,作为住宅市场上的重要补充角色,公寓产品市场成交热度持续走高。

特别是从8月份开始,二手公寓类产品成交月平均占比从去年5%左右大幅上升至13%左右,并接连攀升,到了10月份达到了17.3%,创下年度新高。不过进入年底,单身公寓市场的成交节奏已经开始有所放缓,12月份已经回落至11.2%。

整体来看,公寓类产品成交上涨明显,其原因不外乎“8·5新政”对于限购政策的调整。不得不说,今年以来随着住宅市场购房门槛的提升和购房资格的限制,将不少刚需客户挤入公寓市场。

特别是8.5政策过后,不少购房资格被限制,对于暂时被新政绊住脚的刚需来说,公寓不限购,较于住宅,总价也相对较低,为了让资金得到更合理的配置,在尽量少的首付、尽量小的面积诉求之上,公寓成为了不少人的购房选择,特别是一些小户型公寓产品受价格优势影响,使得成交尤其突出。

预期今年2季度量涨价稳学区房存在继续调整可能

对于2022年杭州楼市走势,从整体来看,11、12月份可以作为行情转变的一个转折点,随着央行降准释放流动性,银行放款加速和个人住房贷款量的增加,已经刺激了二手房成交量的止跌回升,虽未恢复至正常交易水平,但回暖的苗头已经有所显现。

就二手房市场而言,预计一季度市场仍会保持较为弱势的局面,春节后的二季度才能看到楼市的复苏。二季度开始随着政策面趋于缓和,能在一定程度上能提振市场信心,成交量上会有一定的回暖和反弹,但反弹力度有限,且这样的反弹主要还是反应在量上,价格上仍缺乏向上的动力。

结构方面,今年影响较大的应该是学区房。去年以来,随着双减政策、校外辅导取消等规定的陆续出台,已经影响了人们对于学区房未来价值的判定,下半年开始学区房虽未现大面积下降,但量价势头已经明显回落,特别是溢价率过高的老小区,呈现出明显的市场颓势。

从目前的政策走向来看,部分城市已经开始落实入学政策的调整,预计今年学区房仍存在继续调整的可能性。

2021年各区二手房成交排行

数据支持:杭州我爱我家市场研究院

来源:每日商报 作者:周坚洪

来源:杭州通