都市快报讯 近日,贝壳研究院发布了《2021年住房租赁市场报告》,里面提到位于市中心、房龄较大的房源租金通常比较稳定, 不会有太大起伏。这就是我们常说的“地段即价格”,老破小的房子地段比较好,周边配套比较稳定,因此在租金方面比较固定。

但老破小的房源在租赁市场上占比并不是很大,还有其他类型的房源,租金会受到多种因素影响。

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二手房的成交量

对租金变化有一定影响

今年4月到10月,受房贷利率上调等因素的影响,二手房成交量连续下滑。直到11月,房贷政策逐渐放松、利率也有所下调,二手房的成交量才稍有上涨。好找房数据显示,截至11月30日,杭州十区二手房签约3000多套,环比上升32%。

二手房成交量下降,影响的不仅仅是买卖市场,甚至对租房市场也有一定辐射。部分房东眼看着房子一时半会难以出手,会选择同时把房子挂在租赁平台上对外出租,以求通过租金“回一点血”。在好找房、贝壳找房等租赁平台上,光是挂牌出租的房源就有6万多套,一个区域内租赁房源的增多,意味着市场上的竞品增多了,相对应的价格就会有所下降。

贝壳找房App上的出租房源(不完全)

今年8月,大学刚毕业的小金和小刘在火车东站边上租了一套两室的房子。在搬进来之后,她们才发现三天两头有人上门看房。房东梁先生说:“这个房子我挂出来卖有大半年了,但一直没什么人来看的,所以同时拿出来出租的。“

同样,房东的心态也对租金有所影响。小金说:“我们在网站上看这套房源的挂牌价是4300元/月,但最后成交是4100元/月还包物业费。”

负责这套房源的中介小吴表示:“这房子挂在我们平台上将近四个月了,之前一直以为很难租出去的,现在终于租掉,房东也生怕租客觉得太贵不租了,不但便宜了两百还直接包了物业费。“

这些房东对二手房市场的预期不是很好,希望能尽快通过出租收获一点利润,因此,他们在房子的租金上也会留有商量的余地。

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热门板块的租金偏高

但是会受到房子户型面积的影响

就像是出门吃饭人多分摊下来比较划算一样,整租的房子也比单独租一个单间性价比更高。但是在实际租房情况中,反而是小户型、小面积的房源更有市场。

就拿未来科技城的房源来说。西溪北苑、 福鼎家园等回迁房小区里,一个小单间就要至少2000元/月,而且还不包水电。26岁的姑娘小陈,刚来杭州时住的就是这样的房子。据她所说,150方左右的房子被隔成了7个大大小小的房间,其中5间被拿来出租。

“差不多每间就十几方,进门左手边就是流理台和洗衣机,另一边是卫生间,小小的走道根本挪不开身。房间里面摆了一张床和小冰箱,就放不下其他多余的东西了。”小陈说:“就这还是要抢的,我记得租房子那天下班晚了点,原本看好的那间就被别人租走了,后来临时换了一间朝南的,还要贵200元。”

不仅是回迁房小区里的小单间,EFC等写字楼边上的酒店式公寓也很抢手。地铁5号线永福站边上的贝达梦工厂,楼上的两室公寓至少要5000元/月,有不少在周边工作的情侣或者小姐妹会选择租在这里。

“平摊下来每个人2500元一个月,听起来不便宜,但是楼下就是工作上班的地方,这里就免去了很多通勤成本。”95后女生阿软和小姐妹一起租在这里,现在她月收入在8000元左右:“再勤劳点,中午也可以回去做饭,外卖钱又能省下来了。”

不同于小户型和酒店式公寓的抢手,未来科技城周边大户型的房源却没那么吃香。比如刚交付的未科三兄弟等一众次新房小区,房东们不愿意将房子分割成单间出租,因此在租房平台上基本都是整租房源,已经达到了200多套。

贝壳找房网上的挂牌量

但是相关门店的中介表示:“大面积房源整租成本过高,一般只有小情侣或者找好伙伴租客的才能租下来,所以这一类房源很难租出去。尤其像一些品质好的小区,租住的都是中高端收入群体,这类客群就更少了。”

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市场需求和供应量的变化

也是重要的影响因素

每年的7、8月份是租房旺季。毕业生大量的租房需求会引起市场变化,主要体现在房源较少、租金也会有所上涨,毕业生们很难租到物美价廉的房子。到了年底,虽然市场上房源的供应量没有很大变化,但是租房需求减少,因此会出现供大于求的情况。

不少房东会因为不想空着房子过年等问题,将租金降低以求在春节前尽快租出去,而且允许短租的房源也会增加,为的就是度过春节前后将近一个月的空档期。

另外,杭州人口流入数量逐年增长,有专家预测在2035年杭州将达到1500万左右的常住人口。每年都有人口流入杭州,这些人也有在杭州租房的需求。因此,实际上杭州每年的租房需求量是一直上涨的。

再者,今年8月5日购房新政策的发布,部分家庭失去购房资格。买房计划被推迟以后,这些家庭只能选择继续租房,在这方面,也有租房的需求出现。

值得一提的是,根据杭州之前“竞自持”地块的要求,有208宗涉自持地块有将要以开发商自持、“只租不售”的形式流入租赁市场。据不完全统计,这类房源有将近4万套,也能很大程度上缓解杭州租房市场的压力。

来源:都市快报 作者:刘颖

来源:杭州通